Vendere casa è un certamente un momento importante, per questo è bene affrontare il rogito con tutte le carte in regola, verificando che l’immobile e i documenti relativi siano in ordine, risponda alle norme previste e non presentino difformità. La legislazione in merito è infatti molto stringente e si corre il rischio di arrivare al momento del rogito con qualcosa che non torna o peggio con l’immobile non in regola, magari a livello catastale o edilizio, e doverne pagare le conseguenze, come lo slittamento dell’atto o peggio il suo annullamento una volta firmato.
Ecco dunque 4 aspetti fondamentali da controllare prima di arrivare all’atto di compravendita.
1. L’Atto di Provenienza (o Rogito di Provenienza)
È il primo e più importante documento, quello che attesta che il venditore vanta la titolarità di un diritto reale sull’immobile in oggetto. L’atto è quindi un documento redatto in seguito ad un contratto pubblico, una scrittura privata o una sentenza. Nell’atto è indicata la natura e la quota del diritto reale sull’immobile: può trattarsi di proprietà piena, come di usufrutto o nuda proprietà. L’atto può quindi essere costituito da:
- un atto notarile o una scrittura privata (compravendita, donazione, divisione)
- una dichiarazione di successione
- una sentenza giudiziale (ad es. un atto di assegnazione del Tribunale)
Inoltre, questo documento contiene:
- i dati catastali e la descrizione dettagliata della proprietà e dei suoi annessi, delle parti comuni;
- eventuali condizioni particolari concordate al momento della stipula.
Per la sua importanza l’Atto di Provenienza (o nel caso di un immobile ereditato, la Dichiarazione di successione) è fondamentale ai fini di stipulare un atto di compravendita e va al più presto messo a disposizione del futuro acquirente e del notaio.
2. Dati Catastali e planimetrie: la conformità con lo stato di fatto dell’immobile
I documenti e la planimetria catastali riportano e attestano la conformazione dell’immobile, la sua consistenza e che ricadute queste caratteristiche hanno in termini fiscali. Controllando la documentazione è fondamentale che la Planimetria Catastale coincida esattamente con lo stato di fatto dell’immobile, ossia allo stato in cui si trova l’immobile al momento della vendita.
Irregolarità, differenze, modifiche apportate, potrebbero infatti far venire meno la validità dell’atto di compravendita (o rogito) e, in caso di richiesta di mutuo da parte dell’acquirente, la banca potrebbe bocciare l’istruttoria.
Nel caso in cui fossero state apportate modifiche degli spazi e della disposizione dell’immobile sarà quindi obbligatorio provvedere all’aggiornamento catastale prima di proporre l’immobile in vendita e stipulare il rogito.
3. Il certificato di Abitabilità o Agibilità per il rogito, mai senza
Oltre alla conformità catastale, è fondamentale che l’immobile sia regola con il Comune. Il documento che comprova questa conformità, uno dei più importanti per vendere o affittare casa, è appunto il Certificato di Agibilità, reperibile presso gli uffici Comunali competenti.
Questo documento dimostra la sussistenza ed il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, sia degli edifici che degli impianti installati, secondo quanto disposto dalla normativa vigente.
In mancanza del Certificato di Agibilità rilasciato dagli uffici del Comune e valido per l’intero immobile, sia il rogito che la locazione non possono essere affrontati.
4. APE: l’Attestato di Prestazione Energetica
Altro documento fondamentale di cui abbiamo già parlato (ecco il link all’articolo), questo documento descrive e valuta la prestazione energetica di un immobile, inserendolo in una precisa classe energetica. Si tratta anche in questo caso di un attestato obbligatorio per rogitare o affittare, richiesto anche in fase di promozione sia cartacea che on-line.
La mancanza di questo particolare certificato o in caso di certificazioni non conformi o falsificate, può provocare la nullità dell’atto di vendita e portare a pesanti sanzioni per il proprietario venditore dell’immobile.
L’importanza di rogitare con le carte in regola
Far slittare il rogito (e spesso il mutuo collegato), essere costretti ad avviare pratiche edilizie o catastali o peggio incorrere in sanzioni e lavori, non è un fenomeno tanto raro; e spesso compromette l’esito della vendita.
Per questo è bene verificare in modo puntuale che tutte le caratteristiche, i documenti e le certificazioni dell’immobile siano aggiornate, in regola e complete.
