Per conformità urbanistica si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei “titoli edilizi abilitativi” rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso sia per le singole unità immobiliari.
In caso di vendita, verificare la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile è obbligatorio ed essenziale affinché tutto vada per il verso giusto. Serve infatti a riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità che potrebbero aprire la strada a contenziosi o spingere l’acquirente a deprezzare il valore.
Ricorda che, in vista del rogito, proprio il venditore è obbligato a raccogliere e presentare i titoli abilitativi, dichiarando la conformità urbanistica dell’immobile.
In caso di difformità o abusi edilizi, il venditore può essere perseguito a livello penale e l’atto di vendita risultare nullo.
Cerchiamo dunque di capire in cosa consiste la regolarità urbanistica di un immobile e quali responsabilità ha il venditore.
Regolarità urbanistica: il titolo abilitativo e lo stato di fatto dell’immobile
Ogni immobile, per essere realizzato e modificato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo.
La dichiarazione di conformità urbanistica attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto in cui si trova l’immobile e il titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato.
La verifica della sussistenza o meno di un abuso edilizio non avviene con il Catasto, ma attraverso il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.
Questa documentazione, che varia in base all’epoca di costruzione, e la dichiarazione di regolarità urbanistica è richiesta obbligatoriamente per l’atto notarile e la corrispondenza con lo stato di fatto dell’immobile cade sotto la responsabilità del venditore.
Conformità urbanistica: consigli per chi rogita
Data l’importanza della conformità urbanistica ai fini di una vendita immobiliare, tra le garanzie a favore dell’acquirente, la legge prevede l’obbligo per il venditore di presentare una serie di documenti che dimostrino la conformità urbanistica dell’immobile.
Queste garanzie non sono tuttavia sempre sufficienti a tutelare l’acquirente di un’abitazione. Infatti, capita spesso che la scoperta di abusi edilizi avvenga dopo l’acquisto. In questa situazione, molti fanno riferimento alla competenza notarile. Eppure, per quanto riguarda la regolarità urbanistica, il notaio non è tenuto a svolgere nessun ruolo di verifica sulla corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore.
Mentre il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore, senza però l’obbligo di verificarne la veridicità; la regolarità urbanistica dell’immobile è dichiarata dal venditore sotto sua piena responsabilità penale.
