La compravendita di un immobile rappresenta un percorso impegnativo sia per chi compra che per chi vende. Certificazioni, documenti, procedure e costi, ecco le nostre risposte alle domande più comuni di chi compra e vende casa.
Proposta d’acquisto di un immobile: cosa comporta?
La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo immobile a un certo prezzo ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di “deposito cauzionale”’. Se le condizioni sono accettate dal venditore, le parti sono vincolate a proseguire nella compravendita.
Il venditore incassa l’assegno che l’acquirente ha depositato presso l’agenzia immobiliare l’importo diventa allora “caparra confirmatoria”. In questo modo la proposta d’acquisto si perfezionerà trasformandosi in “Contratto preliminare di compravendita”. In caso di mancata accettazione invece l’agenzia restituisce l’assegno depositato.
Cos’è il Preliminare di compravendita? E la Caparra confirmatoria?
Il contratto preliminare di compravendita è il principale strumento contrattuale con il quale chi intende acquistare o vendere un immobile si impegna in questo senso. Con questo contratto le parti si obbligano giuridicamente (con efficacia vincolante tra di loro) ad alienare (promittente venditore) e acquistare (promittente acquirente) l’immobile entro una certa data e a certe condizioni.
Con la sottoscrizione di un contratto preliminare, la parte acquirente versa alla parte venditrice, a titolo di caparra confirmatoria un importo che può variare dal 10% al 30% della cifra richiesta per l’immobile. Il preliminare quindi prevede la stipula di un nuovo contratto: l’atto di compravendita (o rogito notarile), con il quale avverrà il reale trasferimento di proprietà.
Cos’è il rogito notarile?
Il rogito è l’atto notarile che conclude l’iter previsto per la compravendita di un immobile.
In questo contratto le parti formalizzano e sottoscrivono, davanti al notaio e dopo i suoi controlli, quanto contenuto nel preliminare di compravendita in merito al trasferimento della proprietà di un immobile.
Oltre a verificare i dati contenuti e registrare questo contratto, il notaio provvede anche alla trascrizione presso i Pubblici Registri Immobiliari perché la compravendita sia effettiva anche nei confronti di terzi.
Quanto vale la mia casa, come posso stimare correttamente il prezzo del mio immobile?
Non è sempre facile rispondere a questa domanda perché il mercato immobiliare è in continua evoluzione. Il prezzo al mq della zona ove è ubicato l’immobile è un valore molto indicativo, dato che le variabili che concorrono nell’attribuire un prezzo di vendita sono molteplici, non ultima il tempo in cui si prevede di vendere.
Perciò per una valutazione corretta e professionale è sempre fondamentale un sopralluogo da parte di un professionista.
Quali documenti sono necessari per vendere casa?
I documenti che non possono mancare sono:
- l’attestazione di prestazione energetica (APE)
- atto di provenienza (il rogito notarile di acquisto) proprietari dell’appartamento
- la visura ipotecaria vendita della casa
- il certificato di agibilità
- la planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi
Se vuoi saperne di più leggi il nostro articolo: Annullamento del rogito, 4 cose da controllare
Il certificato energetico (APE) è obbligatorio?
Certo, il certificato energetico è obbligatorio non solo al momento della vendita ma anche per poter mettere l’immobile sul mercato e pubblicizzarlo.
L’APE è infatti un documento di classificazione e valutazione che descrive le caratteristiche costruttive, la dotazione e il comportamento termico di un immobile. Serve inoltre a definire quanto consuma l’immobile in termini energetici. Si esprime attraverso un indice numerico in Kw/mq. ed una lettera dalla A (minore consumo) alla G (maggiore consumo).
Se vuoi saperne di più leggi il nostro articolo: Attestato di prestazione energetica: cos’è e quando serve
Quali sono le imposte per l’acquisto di una nuova casa?
L’acquisto di una casa prevede il pagamento di:
- Imposta di Registro: pari al 7% (o 2% nel caso di prima casa) del valore catastale dell’immobile;
- Imposta Catastale: pari a 50 euro;
- Imposta Ipotecaria: pari a 50 euro;
Se si acquista da costruttore (entro 4 anni dalla ultimazione) non si paga l’imposta di Registro ma si paga l’IVA:
- al 4%: si applica in caso di acquisto prima casa non di lusso.
- al 10% per l’acquisto della seconda casa non di lusso.
- al 22% per le abitazioni di lusso.
A questo vanno aggiunte le imposte fisse che in questo caso sono l’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria che ammontano a 200 euro cadauna
Quali spese si devono pagare quando si vende casa e a quanto ammontano le tasse per chi vende un immobile?
Oltre alla provvigione dell’agenzia (se presente) e alle spese per la documentazione necessaria alla vendita, c’è da calcolare anche l’onorario del notaio che è variabile a seconda della natura e complessità del rogito. Mediamente si aggira attorno ai 2.000 euro. Se l’acquisto prevede l’apertura di un mutuo, il costo del notaio aumenta poiché è necessario effettuare un ulteriore atto.
Cosa fare per vendere una casa con mutuo?
La soluzione più classica è quella di estinguere il mutuo al momento del rogito. Come? In accordo con la banca dovrai comunicare il “conteggio estintivo del residuo del mutuo” in modo che il tuo acquirente possa fare due assegni: uno intestato alla tua banca con l’importo necessario a estinguere il mutuo e uno intestato a te, con indicata la somma rimanente del prezzo pattuito.
E al rogito notarile, come mi viene pagata la casa?
Il saldo dell’importo totale deve essere versato tramite assegni circolari, da richiedere in banca con alcuni giorni di anticipo. L’assegno circolare è infatti emesso direttamente dalla banca con addebito sul conto corrente del compratore. Questo consente quindi di dimostrare la copertura, in quanto al momento dell’emissione la banca preleva appunto i fondi in anticipo dal conto corrente del cliente emittente.
